北京商业地产布局 丰台、大兴和房山成热土

北京西南地区商业再次注入新活力。京投港·长阳购物中心12月23日于房山长阳开业，作为曾经的房山正在逐步消失，取而代之的是商业投资发展新区。除北京旭辉合创投资有限公司、龙湖首开联合体近期拍下的两大地块外，北京首创奥特莱斯二期也于近日动工。对此，业内人士认为，随着房山、丰台和大兴等南部地区商业地产的落成和发展，北京南北城区商业将日趋平衡。

随着城市中心大型购物中心逐渐饱和，加之土地资源渐趋，越来越多的商业地产开发商正将目光投向潜力人群不断流入、商业开发有待提升的房山。

房山等地区商业地产以及相关配套设施发展相对滞后的现象已经得到商业企业和政府相关部门的关注和重视。据相关人士透露，未来，快速发展的区域将郊区化。“今年，这一现象比较显著，参与拍卖的商业用地中，除上述两个集中在房山地区外，半数都集中在郊区。”

北京市统计局今年发布的社会消费品零售额显示，后来居上的房山社零额今年前11个月稳步增长，增幅表现不俗。11月，作为城市发展新区的房山区社零额24.95亿元，同比增长16.6%。1-11月，房山区社零额223.5亿元，同比增长7.5%。

虽然社零额相比同为城市发展新区的顺义、通州、昌平、大兴等地仍有较大差距，但从增幅上看，房山区前11月的增速大于顺义、昌平和大兴及北京经济技术开发区。业内人士认为，增速说明了该地区的发展潜力，在新商业地产项目的带动下，这一数字的增长势头方兴未艾。

据房山区商务委统计，今年一季度，房山区限额以上大型超市实现零售额10.2亿元，同比增长5.8%。随着奥特莱斯、半岛广场等大型购物中心日渐兴起，购物中心的零售额增速明显。今年上半年，房山区社会消费品零售额实现114.7亿元，同比增长5.5%。受政策扶持的影响，房山区消费呈现新亮点。华冠购物中心、首创奥特莱斯、中粮万科半岛广场等城市商业综合体发展迅猛。

一直以来，北京商业发展都不均衡。随着南部产业升级的加速进行，丰台、大兴和房山逐渐成为商业地产青睐的热土。

此前，无论从规模还是标准上来讲，北部发展均优于南部。赖阳认为，商业配套设施与人口的居住有直接联系，两者互动，周边设施越健全，人口集聚效应越强;同时，居住便利、配套设施完善的地区，地价也会更高，由此形成循环。南部地区由于种种原因，发展存在滞后性。

目前，北部地区商业发展趋于饱和，而南部商业规模、品质与北部落差较大。在此情况下，商业项目向南部发展的积极性更高。此外，南部城市发展中的结构也在不断发生变化。“近几年，丰台总部基地、丽泽商务区发展，带来的不仅是商业。”赖阳认为，大兴新机场的建设进程加快，南部地区城市主要功能区的建设加快，高端产业更多，产业层级更高，人口向南部转移的比例更大，居民对南部相应生活配套的要求也在增加。

在业内人士看来，此前的南部商业设施有量无质。“高品质商业的缺乏是南部的一大问题。丰台此前商业体量规模不小，但新型商业购物类设施匮乏，近几年这一现象才得到缓解。房山的情况类似，首创奥特莱斯开业时效果不错，一方面与该项目奥特莱斯的定位有关，另一方面，房山区人口规模、密度提高后，项目也满足了消费者的需求。”在上述人士看来，体量结构的变化，将促进南部地区商业设施向高端化转变。

不过，也有业内人士提醒，无论是在商业设施较成熟的北部还是在仍待开发的南部，商业地产等项目落地前，应该以当地居民的需求为导向。“因为缺乏设施而建设的理念应该被抛弃，开发商更应该从被辐射居民的真正需求作为切入点，不断调整。”上述负责人表示。对购物中心来说，激烈竞争的时代已经到来。