环京限购廊坊踩盘：投资客改变投资方向

在3月17日北京抛出加码版楼市调控政策后，环北京楼市现状如何?乘京津冀一体化、首都新机场东风，有数据显示，廊坊房价在2016年的涨幅居全国第一。所以环京踩盘的第一站，记者选择了廊坊。

在廊坊，除了被投资客热炒的三河、香河等下属县市外，地理位置距离北京较近的廊坊开发区也成为重要的投资客聚集地之一。其中，以东方大学城(下称大学城)区域为例，尽管作为国内第一座大学城，其大学属性早已退却，但如今却凭借火爆的楼市再次焕发光彩：由于距离北京更近，大学城的房价已从2016年6月的8000多元/平均价涨到了如今的18000元/平以上，轻松翻番。

对于北京调控后的环京楼市走势，亚豪机构市场研究部总监郭毅在接受记者采访时表示：“环京楼市都有泡沫，这轮317北京调控加码估计会往环京继续外溢需求，环京楼市还会上涨。”

楼未建先排卡

与大学城中寥寥可数的学生相比，外围的楼区内则是熙熙攘攘，尽管1-3月，廊坊停止了楼房项目的施工建设，但并不妨碍楼盘的销售，销售们大声地给购房者讲解着楼盘信息，当记者刚进入楼区，就有人递过关于楼盘的小广告。

“可以先排卡，3.5万抵5万，最后抵扣总房款。”3月18日，记者以购房者的身份走进廊坊大学城某售楼处时，售楼员直接了当告诉记者。“70年的民住公寓已经停止排卡，现在可以排商住平层公寓和高层LOFT。”

据记者了解，这一项目的均价已经约达22000—24000元/平。

在前方300、400米的另一荣盛·阿尔卡迪亚售楼处则用醒目的展牌写着今日开盘，今年2月底3月初的排卡客户在选房，另有一批看房者可以排卡，由于人员过多，荣盛选房及排卡活动都在售楼前的空场完成。荣盛的排卡费只需要2万元，据记者了解，这一项目的均价也超过了18000元/平。

不过在3月19日，荣盛的售楼员薛某告诉记者：“现在选房的客户太多，忙不过来，所以从昨天开始的排卡今天已经停止，什么时候再开始排卡还不确定。”

而记者通过内部人士了解，排卡是许多房地产商营销的一种手段，在排卡阶段，会先报出一个区间价格，根据排卡量最后决定开盘的数量和开盘价格，而排卡数量通常是开盘数量的1.2倍以上，开盘价格也一般会高于最低价甚至高于初期报的最高价。而在房源紧俏的阶段，楼未建先排卡、加钱留房等现象都较为普遍。

另据记者了解，在大学城聚集了荣盛、鸿坤、旭辉、华夏幸福4家主要开发商，鸿坤·凤凰城、旭辉·十九城邦的楼盘早已出清，许多当地的小型房地产商逐渐被较大的房地产吞噬掉，目前本土荣盛与华夏幸福的体量在大学城乃至廊坊的市场份额最大。

从八千五到一万六

在环京区楼市中，廊坊市区及开发区的房地产市场曾处于比较尴尬的地位，由于距离北京市区远于北三县，房价远不如更靠近北京的燕郊、香河和大厂这些下辖县市，多年在每平6000至7000元/平之间浮动。

但由于通州城市副中心的辐射以及京津冀一体化的推进，对廊坊市区楼市的刺激也在加大。

廊坊市区及开发区房价的上涨从2015年下半年就开始酝酿，在2016年3月后集中爆发，一度一天一价。廊坊以103%的同比涨幅成为国内房价上涨最快的城市。

同记者一同看房的张先生赶上了廊坊房价大涨前的末班车。2016年端午节前，张先生开始排卡，在端午节后成功以8500元/平的价格签订了在大学城荣盛·花语城的一套三室两厅88平的房子。记者在58同城二手房上查到，与张先生同小区同户型的房子售价在140万左右，将近1.6万元/平，价格翻了一翻。

“廊坊的房价年底会破3万。”记者从多位房产销售的口中听到这不容置疑的话。不过，记者了解到，廊坊大学城目前在售的房源如今只剩下华夏幸福的商住公寓和loft，标价在2万至2.4万之间。

投资客猛增将引发限购?

尽管大学城所在的开发区，还存在产业发展程度并不高，距离廊坊市区较远，销售们热炒的L2、S4线路还在规划中、尚存在相关配套设施不全等诸多问题，但这并不妨碍北京的投资客们纷至沓来。

在北京及燕郊各有一套房的葛女士，以及已在大学城有一套房子的张先生，都是来廊坊大学城看房投资的，但考虑到交通及配套等问题，葛女士最后还是放弃了在大学城投资的计划。

“在产业、人口、公共政策还远远没有到位的情况下，甚至交通仍然在规划中，房价已经提前暴涨到位。”独立经济学家马光远认为。

在环京的热点县市中，对应热炒的方式则是限购，从2016年4月1日，“廊九条”颁布，但主要是针对廊坊下属的三河、大厂、香河、固安开始限购;2016年11月30日，张家口怀来开启限购;而在今年本月的1日、2日、7日，保定的涿州、涞水及张家口的崇礼也加入的限购阵营，环京周边的河北限购县市已达9个。

但廊坊市区及开发区却似乎被限购遗忘。

3月17日下午，北京楼市调控加码，认房又认贷且调高了新尺度，堪称史上最严，也被认为是各地升级限购的标尺。而在此前的几天，廊坊市区及开发区的限购的风声却渐起。

“如果继续涨，就有可能限购，但尺度松紧说不好。”郭毅对记者分析。

但另一方面的问题是，如果限购的政策不严厉，并不能阻挡大量的刚需及投资客的前来，那大学城房价的天花板会在哪里?