2016房企战争 央企跟中小企业的两条道路

经过多年的发展，中国的房地产市场早已告别了野蛮生长，进入对专业要求程度越来越高的时代。在这个过程中，行业集中度也是不断提高。而仅就2016年来说，绝对可以称得上是中国房地产的并购之年。一方面，是央企纷纷重组整合地产业务，打造巨无霸级开发商;另一方面，则是以融创为代表的龙头民营房企，开启了疯狂并购的模式，持续扩大规模。

先看央企重组方面，在完成对中建地产并购的三年后，2016年3月中旬，中海地产正式宣布并购中信旗下住宅地产业务，包括中信地产及中信泰富旗下地产业务，交易对价为310亿元，涉及总资产逾千亿。

据悉，中海收购中信的资产共涉及25个城市，约2400万平方米土地储备，大部分位于一二线城市，其中，北京、上海、广州、深圳、佛山、苏州、青岛、大连、天津、成都10个城市的土地储备约1800万平方米，占整体的75%。

随后的7月6日，保利地产和中航地产各自发布停牌公告，称中国保利集团与中国航空工业集团正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案。

5个月后的12月5日晚，中航地产以公告的形式，宣布拟向保利地产全资子公司出售成都航逸科技等7家公司股权以及南昌中航国际广场二期项目，拟出售资产的作价为20.3亿元。这也意味着中航地产将全部房地产开发业务剥离。

实际上，自今年以来，21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现均异常活跃，至少有10家已启动内外部重组和并购。

不过，央企间的重组也造成了一个“意外”的后果。那就是今年以来央企一直是拿地急先锋，经常是“面粉贵过面包”。对此，业内人士认为，如果按照成本和收益的常规测算，这些地块确实难以短期内入市，短期内也确实不可能盈利。但是，从央企地产整合的角度来看，如果一个央企没有充裕的土地储备，并且从企业估值的角度来看处于“弱势”，极有可能会被其他央企合并。由此来看，央企地产企业不惜成本拿“”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，其考虑的出发点并不完全是按照成本和收益的常规测算，其背后更大的局是谋求自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。一旦获得更多的“话语权”，那么对于优势方来讲就可以并购其他央企的“退房”资产。

相比于央企房地产业务整合的自上而下，民营房企间的兼并重组，则更多的源自于“无形之手”的调节。

9月19日，融创宣布拟收购联想控股附属公司融科智地旗下41间目标公司的相关股权及债权，总代价约137.88亿元;9月21日，融创再发公告，宣布拟通过定增入股金科地产，以40亿元认购16.96%的股份，成为其第二大股东。

而此前的5月份融创中国还以43.94亿元收购了莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权，并在8月份耗资20.54亿，收购杭州金翰的50%股权及债权。该公司旗下有博鳌金湾项目，总占地面积约为164.75万平方米，总可售面积约为164.75万平方米，尚有140.08万平方米未出售。

除了融创外，2016年阳光城在并购项目和其他房企股权上了的花费也超过了200亿元，尤其是11月29日那笔高达104.69亿元的并购。据悉，以阳光城13.51亿元竞得浙江15家房地产开发公司的股权资产包，同时承接目标公司合计91.18亿元的债权。

对此，业内人士指出，从房企的角度来说，在国内宏观经济弱化行政干预、更注重市场化的发展前提下，房企通过重组避免同业竞争问题，优化资源配置，加快市场化转型等动作成为房企在竞争中脱颖而出的关键。

而在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，房地产行业增速已经呈现出下滑趋势。此时，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”已成为“新常态”。上述诸多房企的并购重组完成后，中国房地产市场将形成若干个“巨无霸“型房企。而随着“大者恒大，强者恒强”局面的形成，最值将推动市场集中度越来越高。