后调控时代来临 因城施策的楼市

后调控时代来临 

房地产调控政策年年有，今年则有诸多不同。

在经历了公司债天量发行，二线城市地产异军突起，项目层出不穷后，调控政策态度快速转变。一刀切式调控翻篇，因城施策成为房地产调控的主旋律。住建部相关人士曾向记者称，今年调控思路有所细化，基本依靠地方政府自发地根据城市自身具体情况出台调控政策。同时，将逐渐弱化短期干预，强化长效机制。

回顾2016年，调控重磅政策影响尤其变现在北京“930”新政的落地后引发的连锁反应。9月30日晚间至10月9日，短短10天时间内，北京、天津等22个城市先后发布新楼市调控政策，重启限购之外，信贷政策从严，并从供地量和限价等多方面出击，抑制投资需求，防止房价过快上涨。

随着国庆以来收紧性政策落地，11月份累计销售量和销售额增速环比分别下降2.5个和3.7个百分点，销售均价为每平方米7114元，环比下降4.38%，调控效果凸显。

值得关注的是，这一轮调控政策是以防止价格过快增长为核心目标，依然采用行政手段重点解决结构问题，而非总量问题。整体来看，一、二线城市交易量下降，预计全年销售面积增速可能维持在20%左右，但结构性阵痛仍难以避免，大部分三、四线城市依然深陷去库存危机，销售预期回落加剧广义库存压力。

事实上，次轮调控政策虽是一城一策，但部分城市力度太大，给很多出台政策力度不大的城市以压力，因此后期有一些城市开始重新“认房认贷”，继续加码“打补丁”，最终，达成的稳一线城市，控二线城市，盘活三、四线城市的目标。

至于此轮调控在10天内密集落地的背后，多位业内人士认为，这一轮房价上涨过快过于集中，也是杠杆利用力度最大的一次上涨。尤其当下各种消费贷、抵押贷很大部分进入了房地产领域，甚至对上市房企来说，也出现多种表外资金流入多房地产领域的现象。

值得关注的是，记者获得的消息则显示，因部分城市短期内房价过度上涨，住建部盯紧了那20多个城市，但从本质上看，这些政策可能都是短期干预，未来政策态度将由稳增长转为控风险，重点方向在于推出长效机制，在于保护，而非打压。

鉴于此，业内普遍认为，这不是行业发展进入大拐点时期。但行业内政策态度的快速反转改变了市场预期，土地市场的快速透支和房企资金使用监管的趋严对房企的现金流将提出考验。

随着投资客、加杠杆入市需求在调控下撤离，资金在各个城市间的轮动效应将会结束，运营状况不佳的房企将面临资金压力，其中，今年摘得的企业压力尤重。

另有多位业内人士认为，由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右，2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开始到期的时间，而随着时间的推移与调控的深入，金融机构会强化对于房企的“风险控制”，也会采取一些“降杠杆”的措施。届时，其将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。